تحول شهری چیست؟ kentsel donusum شرایط تحول چیست؟
تحول شهری چیست؟
تحول شهری، احیای مناطقی است که هم از نظر زمینی و هم زیربنایی امکان زندگی شهری سالم و ایمن را نمی دهد. بهسازی با تخریب سازه های خطرناک و بازسازی سازه های جدید مطابق با تکنولوژی روز، مستحکم و مقاوم در برابر زلزله انجام می شود.
با تحول شهری، هدف آن به حداقل رساندن خسارات ناشی از بلایای طبیعی است. مفهوم تحول شهری به ویژه با انتشار قانون شماره 6306 تحول مناطق در معرض خطر بلایا بسیار بیشتر در زندگی روزمره ما شروع شده است.
با توجه به اینکه بخش قابل توجهی از کشور ما در مناطق زلزله‌زده درجه یک و دو قرار دارد، اهمیت این قانون بیش از پیش افزایش می‌یابد. با قانون شماره 6306 اکثریت تصمیمات برای تخریب سازه های در معرض خطر بلایا، تعیین سازه های پرخطر و … لازم است.
مقررات مهمی وضع شد که مستقیماً بر زندگی روزمره شهروندان تأثیر می گذارد. تبیین تعاریف، حقوق و تعهدات در محدوده قانون برای درک بهتر حقوق صاحبان حقوق شخصی مانند مستاجران و دارندگان حقوق واقعی مانند مالکان و دارندگان حقوق واقعی محدود مهم است.
در تحول شهری، تحول در محل، تخریب ساختمانی است که طبق قانون شماره 6306 ساختمانی پرخطر است و بازسازی آن مطابق با طرح پهنه بندی موجود در محل. منطقه ساختمان ذخیره به عنوان مکان هایی تعریف می شود که توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی بنا به درخواست اداره مسکن انبوه (TOKİ) یا اداره، یا به طور خودکار، با تایید وزارت دارایی، تعیین می شود تا به عنوان مورد استفاده قرار گیرد. تسویه حساب در درخواست هایی که طبق قانون شماره 6306 انجام شود. منطقه پرخطر بر اساس پیشنهاد وزارت محیط زیست و شهرسازی با نظر ریاست مدیریت حوادث و فوریت های پزشکی توسط هیات وزیران تعریف می شود. سازه مخاطره آمیز که در داخل یا خارج از منطقه پرخطر قرار دارد، عمر خود را کامل کرده است. سازه هایی که طبق اصول علمی در معرض خطر ریزش یا آسیب سنگین قرار می گیرند سازه نامیده می شوند. منظور از منطقه کاربردی، منطقه پرخطر تعیین شده با تصمیم هیات وزیران، محدوده ساختمان ذخیره تعیین شده توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی و منطقه ای است که ساختمان های پرخطر در آن واقع شده اند.
شرایط تحول شهری
برای اینکه تحول شهری اجرا شود باید شرایط خاصی وجود داشته باشد. در این زمینه ابتدا باید گزارش سازه مخاطره آمیز را از مؤسسه مجاز وزارت محیط زیست و شهرسازی با نمونه برداری از هسته از نقاط مختلف ساختمان و به ویژه از ستون های حامل دریافت کرد. پس از تشخیص ریسک بودن ساختمان با گزارش کارشناسی، این گزارش باید نهایی شود. ابتدا گزارش از طریق اداره اسناد مالکیت مربوطه به اطلاع صاحبان املاک دارای ریسک می رسد. پس از اطلاع رسانی، هر مالک آپارتمان ظرف 15 روز حق اعتراض به گزارش سازه مخاطره آمیز را دارد. در صورتی که گزارش تعیین ساختمان پرخطر مورد اعتراض مالکین طبقات در ساختمان ریسکی قرار نگیرد، گزارش نهایی می شود. در صورت اعتراض به گزارش، این توسط کمیسیونی متشکل از چهار نفر از اعضای هیأت علمی متخصص در رشته های مربوطه و سه نفر از مقامات وزارت که توسط وزارت تعیین می شوند، تصمیم گیری می شود. مالکان ساختمان‌ها می‌توانند ظرف 60 روز پس از ابلاغ نتیجه اعتراض به گزارش کشف ساختمان پرخطر، ابطال رأی را در دادگاه اداری طرح دعوی کنند. علاوه بر این، پس از نهایی شدن گزارش، مالکان می توانند ارزش املاک را توسط یک شرکت ارزشیابی دارای مجوز از هیئت مدیره بازار سرمایه تعیین کنند. امکان شروع ساخت و ساز با عقد قرارداد با پیمانکار پس از نهایی شدن گزارش و توافق تمامی مالکان وجود دارد. علاوه بر این، پس از نهایی شدن گزارش، مالکان می توانند ارزش املاک را توسط یک شرکت ارزشیابی دارای مجوز از هیئت مدیره بازار سرمایه تعیین کنند. امکان شروع ساخت و ساز با عقد قرارداد با پیمانکار پس از نهایی شدن گزارش و توافق تمامی مالکان وجود دارد. علاوه بر این، پس از نهایی شدن گزارش، مالکان می توانند ارزش املاک را توسط یک شرکت ارزشیابی دارای مجوز از هیئت مدیره بازار سرمایه تعیین کنند. امکان شروع ساخت با عقد قرارداد با پیمانکار پس از نهایی شدن گزارش و توافق تمامی مالکان وجود دارد.
مدارک مورد نیاز برای درخواست تحول شهری چیست؟
مدارک مورد نیاز برای درخواست تحول شهری به شرح زیر می باشد.
درخواست امضای مرطوب
کپی شناسنامه
گزارش تعیین ساختار مخاطره آمیز (باید از شرکت های مجاز وزارتخانه تهیه شود.)
فتوکپی سند مالکیت و سند فعلی ملک
خدمات برق، آب، گاز طبیعی، تلفن/اینترنت برای هر یک از سه ماه گذشته قبل یا سه ماه آینده از تاریخ اخذ شماره شناسایی ساختمان برای ساختمان پرخطر از طریق درخواست ARAADnet که به نام مالک ثبت شده است، در مطابق با آدرس تعیین شده در گزارش تشخیص ساختمان های مخاطره آمیز، مشروط بر اینکه خط ثابت باشند. هر فاکتور مربوط به
یک گزارش اطلاعات نشانی با امضا و مهر که باید از اداره نفوس و شهروندی استان و ولسوالی دریافت شود که نشانی‌های قدیمی و جدید مالک را نشان می‌دهد و نشان می‌دهد که مالک در ساختمانی که در تاریخ دریافت شماره شناسایی ساختمان خطرناک تشخیص داده شده است، اقامت داشته است. و ساختمان خطرناک شناسایی شده را تخلیه کرد،
فرمی که نشان می دهد ساختمان تخریب شده است (امضا و مهر و موم شده است)
لیر فعلی ترکیه متعلق به ذینفع/وکیل، یک کپی از دفترچه حساب بانک TC زیارت
ساختمان پرخطر در تحول شهری چگونه تعیین می شود؟
طبق ماده 3 قانون شماره 6306 تشخیص سازه های پرخطر توسط موسسات و سازمان های دارای مجوز از وزارت بر اساس مقررات این وزارتخانه و با هزینه مالکان تعیین می شود. تعیین ساختمان پرخطر می تواند توسط مالکان ساختمان یا نمایندگان قانونی آنها انجام شود. نتیجه این تعیین به وزارت یا اداره گزارش می شود. وزارتخانه این اختیار را دارد که با دادن مهلت، تعیین سازه های پرخطر را از مالکان یا نمایندگان قانونی درخواست کند. اگر ساختار مخاطره آمیزی در این مدت شناسایی نشود، وزارت نیز ممکن است آن را انجام دهد.
اگر دو سوم (2/3) اکثریت توسط مالکان آپارتمان در دگرگونی شهری بدست نیاید
طبق قانون شماره 6306، “همه مالکان تلاش می کنند تا با در نظر گرفتن ارزش ساختار مخاطره آمیز، در مورد اقداماتی که در جلسه انجام می شود به توافق واحد برسند.” اگر توافقی به اتفاق آرا حاصل نشود، اجرای آن با حداقل دو سوم اکثریت سهامداران به نسبت سهامی که دارند تصمیم گیری می شود. به همین دلیل، دو سوم از صاحبان آپارتمان های پرخطر باید در این مورد به توافق برسند و اکثریت دو سوم باید توسط هیئت مدیره آپارتمان داران تصمیم گیری شود. اما در صورتی که اکثریت دوسوم حاصل نشود، مالکین آپارتمانی که با بازسازی ساختمان موافق نیستند با اطلاعیه ای که از طریق سردفتر ارسال می شود به مجمع عمومی دعوت می شوند تا در آپارتمان برگزار شود. تصمیم اتخاذ شده در مجمع عمومی در دفتر تصمیم نوشته شده و به امضای صاحبان طبقاتی که در تصمیم گیری شرکت کرده اند می رسد.
این تصمیم از طریق دفاتر اسناد رسمی به اطلاع مخالفان و حاضران در جلسه می‌رسد. در اطلاعیه ارسالی به مالکان که موافق تصمیم نیستند، آمده است که سهام زمین های طبق قانون شماره 6306 که با تصمیم موافق نیستند به صورت مزایده به سایر ذینفعان فروخته می شود. ظرف مدت پانزده روز به توافق رسیده اند و اگر این فروش امکان پذیر نباشد، توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی از طرف خزانه داری خریداری می شود. به عبارت دیگر، اگر اکثریت 2/3 حاصل نشود، ابتدا مزایده ای برگزار می شود تا اموال غیرمنقول ذینفعانی که با این تصمیم موافق نیستند به فروش برسد. اگر فروش به صورت مزایده محقق نشود، املاک توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی خریداری می شود.
اعتراض به تصمیم ساختمان های پرخطر در تحول شهری
می توان به تصمیم مخاطره آمیز ساختمان در تحول شهری اعتراض کرد. پس از مشخص شدن ساختار ریسک، گزارش به وزارت ارسال و بررسی می شود. پس از تایید گزارش توسط وزارت، این وضعیت به اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه گزارش می شود. در قسمت اظهارنامه اموال غیرمنقول اداره ثبت اسناد و املاک، تبصره ای مبنی بر مخاطره آمیز بودن اموال غیرمنقول درج شده است. این گزارش به اطلاع کلیه مالکین می رسد. اعتراض به تصمیم سازه مخاطره آمیز باید ظرف پانزده روز پس از ابلاغ گزارش صورت گیرد. اعتراض توسط کمیسیون متشکل از چهار نفر از اعضای هیأت علمی مرتبط با این رشته و سه نفر که از طرف وزارت تعیین می شوند اتخاذ تصمیم می شود. نسبت به این تصمیم ظرف 60 روز از ابلاغ رای می توان در دادگاه اداری اقامه دعوی کرد.
تخریب ساختمان های پرخطر در تحول شهری
پس از احراز اینکه ساختمان طبق رویه ها و اصولی که در قانون شماره 6306 و آیین نامه مربوطه قید شده، سازه ای پرخطر است، فرآیند تخریب اعمال شود. پس از تعیین ساختمان پرخطر به مالک، مستاجر یا صاحبان حقوق حقیقی محدود ساکن در این ساختمان 60 روز فرصت داده می شود تا ساختمان را تخریب کنند. در برخی موارد، ممکن است 30 روز اضافی به این دوره اعطا شود. در صورت عدم تخریب این ساختمان در این مدت، قید شده است که ساختمان توسط مراجع اداری تخریب می شود.
وضعیت حقوق املاک و مستغلات در نتیجه تخریب در تحول شهری
با تخريب غير منقولي كه به مالكيت مالكيت تبديل شده است، غير منقول به زمين به معناي قانوني تبديل مي شود. در این صورت اعسار یا مالکیت کانکس بنا به درخواست وزارت از سند مالکیت ساقط می شود. بعد از این مرحله، کانکس نیست، بلکه سهم زمین هر مالک است. انواع حاشیه نویسی و حقوق در مورد املاک غیرمنقول در زمانی که مالکیت کانکس باشد، بر روی سهم زمین ادامه می یابد.
قبل از تخریب ساختمان مخاطره آمیز، ادغام قطعاتی که ساختمان در آن قرار دارد، واگذاری، متروکه و غیره. تصمیمات ممکن است با اکثریت دو سوم سهامداران در مورد موضوعات اتخاذ شود. سهام سهامدارانی که در این تصمیمات شرکت نمی کنند می تواند توسط وزارت محیط زیست و شهرسازی به ارزش فعلی به سایر ذینفعان فروخته شود. اگر ذینفعان در موقعیتی برای خرید سهام نباشند، وزارت می تواند سهام را به شرط پرداخت ارزش منصفانه خریداری کند. رهن، حق انتفاع و غیره بر سهامی که در نتیجه مزایده تصرف شده است. حقوق بر قیمت فروش ادامه دارد. به عبارت دیگر، سهمی که از طریق مزایده تحصیل می شود، فارغ از هرگونه محدودیتی تصاحب می شود.
اگر مالکان زمینی که ساختمان بالای آن تخریب شده است نتوانند ظرف سی روز با اکثریت دو ثلث به توافق برسند، وزارتخانه این اختیار را دارد که فوراً توسط توکی یا اداره سلب مالکیت کند.
کمک اجاره در تحول شهری
کمک اجاره در تحول شهری امکان پذیر است. در چارچوب قانون شماره 6306 مقرر شده است که به مالکان، مستأجران و یا صاحبان حقوق منقول محدود در ساختمان تخلیه، تخریب یا خلع ید شده به شرطی که در ساختمان تخریب شده سکونت داشته باشند، کمک اجاره به عمل آید. برای حداقل یک سال در این زمینه، کمک اجاره ماهانه 1150 لیر لیر برای آنکارا، استانبول و ازمیر برای سال 2020 پیش بینی شده است. علاوه بر این، می توان برای مالکی که می خواهد ساختمان تخریب شده را با وسایل شخصی خود جایگزین کند، حمایت اعتباری ارائه کرد.
وام تحول شهری
طبق قانون شماره 6306 تغییر مناطق در معرض خطر بلایا، به مالکان فرصت های اعتباری داده شد تا سازه پرخطر را تخریب کنند و سازه جدید را با امکانات خود بسازند. برای این کار باید به وزارت محیط زیست و شهرسازی درخواست داده شود.
حمایت وکلا در فرآیند تحول شهری
انجام یک آمادگی اولیه قبل از ورود به فرآیند تحول شهری بسیار مفید است. در این زمینه باید با مراجعه به سازمان ثبت اسناد و املاک مشخص شود که آیا محدودیت، رهن، ضمیمه، تبصره در سند مالکیت وجود دارد یا خیر. موضوع مهم دیگر بررسی نقشه پهنه بندی مکانی است که ساختمان در آن واقع شده است. به عنوان مثال، ساختمان شما ممکن است شش طبقه باشد، اما طبق نقشه منطقه‌بندی، حداکثر چهار طبقه در آن محله مجاز است. در چنین شرایطی می تواند باعث نارضایتی جدی شود. در این راستا انجام مقدمات اولیه و اطلاع از وضعیت سند مالکیت زمینی که ساختمان در آن قرار دارد و طرح پهنه بندی فعلی تعیین کننده اقدامات بعدی خواهد بود.
همچنین به نفع ذی نفعان است که از وکیل متخصص در حقوق املاک از نظر بررسی و تنظیم قراردادهای ساخت و ساز در ازای سهم زمین با پیمانکاران و موارد زیر حمایت تخصصی دریافت کنند. – ارتقای فرآیندهای حقوقی مرتبط با این موضوع و همچنین به منظور جلوگیری از اشتباه و ضایع شدن حقوق در این فرآیند، زیرا این فرآیندهای حقوقی بسیار فنی هستند.
